Türkiye’de Kiracı Tahliye Süreci: Ev Sahipleri İçin Kapsamlı Rehber

1. Giriş

Türkiye’de bir kiracıyı tahliye etmek, kapıyı değiştirip kiracıyı bir anda çıkarmak kadar basit değildir. Türk Borçlar Kanunu hem kiracıyı hem de ev sahibini koruyan detaylı kurallar içerir. Kiracı kirasını ödemiyorsa, daireye zarar veriyorsa ya da artık daireyi kendiniz kullanmak istiyorsanız, yasal süreci bilmek hem zaman hem de para kaybını önler.

Bu rehberde, yasal tahliye sebeplerinden mahkeme sürecine, ihtarname düzenlemeden icra aşamasına kadar tüm adımları kolayca bulacaksınız. Haydi başlayalım!

2. Türk Kira Hukukunun Temelleri

Türkiye’de kira ilişkilerini düzenleyen ana kanun Türk Borçlar Kanunu (6098 sayılı Kanun)’dur. Bu kanun, kira sözleşmelerinin nasıl yapılacağını, kiracının ve ev sahibinin haklarını ve yükümlülüklerini ayrıntılı şekilde açıklar.

Ev sahipleri için önemli noktalar:

Kiracı, sözleşmeye uygun hareket etmek zorundadır.

Tahliye, ancak geçerli bir sebep ve yasal prosedür ile mümkündür.

Yazılı kira sözleşmesi yapmak, olası anlaşmazlıklarda büyük avantaj sağlar.

Kiracının yükümlülükleri:

Kirasını zamanında ödemek.

Evi amacı dışında kullanmamak.

Evi korumak ve zarar vermemek.

Kanunları bilmek, yanlış işlem yaparak mahkemede haksız duruma düşmenizi önler.

3. Türkiye’de Kiracı Tahliyesi İçin Geçerli Sebepler

Her problem tahliye sebebi değildir. Türk hukukuna göre belirli tahliye gerekçeleri vardır:

✅ Kiranın ödenmemesi:
En yaygın sebep budur. Kiracı kirasını ödemezse, önce yazılı bir ihtarname gönderilir ve ödeme için genelde 30 gün süre verilir. Bu sürede ödeme yapılmazsa mahkemeye başvurabilirsiniz.

✅ Sözleşmeye aykırı kullanım:
Kiracının evi izinsiz bir başkasına devretmesi, eve zarar vermesi veya yasa dışı işler yapması geçerli tahliye sebebidir.

✅ Kişisel ihtiyaç:
Ev sahibi veya birinci dereceden yakını evi şahsi ihtiyacı için kullanmak istiyorsa, bunu belgelerle ispat ederek kiracıyı çıkarabilir.

✅ Yıkım veya büyük tadilat:
Bina yıkılacaksa veya kapsamlı tadilat yapılacaksa, kiracının tahliyesi mümkündür. Bazı durumlarda tazminat ödemek gerekebilir.

Her gerekçe için farklı prosedür ve süreler vardır. Yanlış işlem, davanın reddedilmesine sebep olabilir.

4. Yasal İhtarname Nasıl Gönderilir?

Kiracıya ihtarname göndermek tahliye sürecinin en kritik aşamalarından biridir.

✅ Nasıl gönderilir?

Mutlaka yazılı olmalı.

Noter aracılığıyla veya iadeli taahhütlü posta ile gönderilmeli.

Kiracının sözleşmedeki adresine yollanmalı.

✅ İçeriğinde ne olmalı?

Tahliye sebebi açıkça yazılmalı.

Kiracıya ödemesi gereken borç veya ihlali düzeltmesi için süre tanınmalı.

Süre sonunda dava açılacağı belirtilmeli.

✅ Yaygın hatalar:

Eksik bilgiyle ihtarname göndermek.

Noter kullanılmadan, elden teslim etmek.

Yanlış adrese göndermek.

Yanlış ihtarname, davanın düşmesine yol açabilir. Bu yüzden bir avukatla hazırlamak en doğrusu olur.

5. Tahliye Davası Açmak

Kiracı ihtarnameye rağmen ödeme yapmaz veya taşınmazsa, tahliye davası açılır.

✅ Hangi mahkemeye başvurulur?
Sulh Hukuk Mahkemesi’ne, yani evin bulunduğu yer mahkemesine başvurulur.

✅ Gerekli belgeler:

Kira sözleşmesi.

Ödeme makbuzları veya banka dekontları.

İhtarname ve tebliğ belgesi.

Gerekirse yazışmalar.

✅ Dava süreci:

Avukatla dilekçe hazırlanır.

Harç ve dava masrafları ödenir.

Mahkeme duruşmaları başlar.

✅ Ne kadar sürer?
Davalar genelde birkaç ay ile bir yıl arasında sonuçlanır. İstanbul, Ankara gibi büyük şehirlerde süre uzayabilir. Güçlü deliller ve eksiksiz belgeler süreci hızlandırır.

İpucu: Türkiye’de avukatınıza vekaletname vererek tüm işlemleri onun yürütmesini sağlayabilirsiniz. Vekalet hakkında detaylı bilgi için bu yazıya göz atabilirsiniz.

6. Mahkeme Süreci ve Duruşmalar

Mahkemede davanızı kazanmak için belgelerinizin eksiksiz ve doğru olması şarttır.

✅ Duruşmada neler olur?
Hakim önce tarafları dinler. Kiracı genelde kendini savunmaya çalışır:

Borcun ödendiğini iddia edebilir.

İhtarnameyi almadığını söyleyebilir.

Sözleşmenin geçersiz olduğunu öne sürebilir.

Bu yüzden yazılı deliller ve noter kayıtları çok önemlidir.

✅ Süreç nasıl işler?
Mahkeme belgeleri inceler, gerekirse tanıkları dinler. Duruşmalar taraflardan birinin mazeretiyle ertelenebilir. Karar çıktığında kiracının temyiz hakkı vardır. Bu da süreci uzatabilir.

7. Tahliye Kararının İcra Edilmesi

Mahkemeden lehinize tahliye kararı çıkması, kiracının hemen evi boşaltacağı anlamına gelmez. Türkiye’de kiracıyı zorla evden çıkarma yetkisi sadece İcra Dairesi ve icra memurlarındadır.

✅ Karar sonrası ne yapılır?

Mahkeme kararını aldıktan sonra İcra Dairesi’ne başvurulur.

İcra Dairesi, kiracıya tebligat göndererek evi belli bir süre içinde boşaltmasını ister (genelde 15 gün).

Kiracı hala taşınmazsa, icra memurları ve gerekirse polis yardımıyla zorla tahliye yapılır.

✅ Kiracı direnirse?
Bazı kiracılar kapıyı açmaz veya olay çıkarabilir. Böyle durumlarda polis devreye girer. Ev sahibi asla kendi başına kapı kilidi değiştirmemeli ya da eşyaları dışarı atmaya kalkmamalıdır. Bu, hukuka aykırıdır ve cezası vardır.

✅ Tahliyeden sonra ne yapılmalı?

Evi detaylı kontrol edin.

Zarar varsa raporlayın ve fotoğraflayın.

Gerekirse ek zararlar için ayrı dava açın.

Hemen kilitleri değiştirin.

8. Tahliye Sürecinde Kiracının Hakları

Türk hukuku kiracıyı da korur. Ev sahibi, kiracıyı keyfi olarak evden çıkaramaz veya taciz edemez.

Ev sahibinin yapmaması gerekenler:

Kapı kilidini değiştirmek.

Elektrik, su, doğalgazı kestirmek.

Tehdit veya baskı uygulamak.

Bu tür davranışlar suçtur ve para cezası, tazminat hatta hapisle sonuçlanabilir.

Kiracının itiraz hakkı:
Karara karşı kiracının temyiz hakkı vardır. Temyiz sürecinde tahliye işlemi genelde durdurulur.

Ücretsiz avukat desteği:
Geliri düşük olan kiracılar baroların adli yardım bürosundan ücretsiz avukat desteği alabilir.

Ev sahibi için tavsiye:
Her zaman yasal yoldan ilerleyin, sabırlı olun ve kiracıyı tehdit etmeden, belgelerle hareket edin. Bu sizi olası davalardan korur.

9. Alternatif Çözüm Yöntemleri (Arabuluculuk)

Her tahliye davası mahkemeye gitmek zorunda değildir. Türkiye’de arabuluculuk ve uzlaşma giderek yaygınlaşıyor.

✅ Arabuluculuk nedir?
Bağımsız bir üçüncü kişi (arabulucu) iki taraf arasında anlaşma sağlamak için aracılık eder. Kiracıyla uzlaşarak borcun taksite bağlanması ya da gönüllü taşınma sağlanabilir.

✅ Avantajları:

Mahkemeye göre çok daha hızlıdır.

Dava masrafı yoktur.

Taraflar arasındaki ilişki bozulmaz.

✅ Ne zaman mantıklıdır?

Borç küçükse.

Kiracı iyi niyetliyse.

Mahkeme süreci size zaman ve para kaybettirecekse.

✅ Nasıl başvurulur?
Barolar veya özel arabuluculuk merkezleri bu hizmeti sunar. Hatta bazı davalarda mahkeme öncesi arabuluculuk şarttır.

10. Ev Sahipleri İçin Tahliye Sorunlarını Önleme İpuçları

Sorunu en başında önlemek, dava açmaktan daha kolaydır. İşte deneyimli ev sahiplerinden altın tavsiyeler:

✅ Kiracıyı iyi seçin:
Gelir durumunu, eski ev sahibinden referansını, sicilini araştırın. Sadece sözlü beyanlara güvenmeyin.

✅ Yazılı sözleşme yapın:
Sözleşme açık ve detaylı olsun. Kira bedeli, ödeme şekli, depozito, tahliye şartları net şekilde yer alsın.

✅ Her şeyi belgelendirin:
Ödemeleri banka üzerinden alın, elden ödeme alıyorsanız makbuz kesin. İhtarname, mesajlaşma gibi belgeleri saklayın.

✅ Geç kalmayın:
Kira geciktiğinde aylarca beklemeyin. Hemen yazılı uyarı gönderin. Gerekirse arabuluculuk ya da avukat desteği alın.

✅ İyi iletişim kurun:
Saygılı ve yapıcı bir iletişim çoğu sorunun mahkemeye taşınmasını önler.

11. Ev Sahiplerinin Karşılaştığı Zorluklar

Her ev sahibi şunu bilir: Tahliye kolay değildir. Dava süreci uzun olabilir, kiracı direnebilir ve masraflar birikebilir.

✅ Uzun dava süresi:
Özellikle büyük şehirlerde dava bir yılı aşabilir. Mahkemelerde yoğunluk yüksektir.

✅ Kiracının evi boşaltmaması:
Karar çıksa bile kiracı taşınmamak için son dakikaya kadar direnir. Bu durumda icra masrafı çıkar.

✅ Ek masraflar:
Avukat ücreti, dava harcı, icra masrafı derken giderler artabilir. Tahliye sonrası evde hasar varsa bu da ayrı bir maliyet olur.

✅ Stres:
Geliri sadece kiradan olanlar için bu süreç ciddi bir psikolojik yük olabilir.

✅ İmaj sorunu:
Aşırı baskıcı davranan ev sahipleri ileride yeni kiracı bulmakta zorlanabilir. Adil ve yasal hareket etmek uzun vadede daha kârlıdır.

12. COVID-19’un Tahliye Sürecine Etkisi

Pandemi, Türkiye’de kiracı ve ev sahibi ilişkilerini derinden etkiledi.

✅ Devlet kısıtlamaları:
Pandemi döneminde tahliyeler geçici olarak durduruldu. Mahkemeler bazı davaları erteledi. Bu, kiracıları korusa da ev sahiplerini zor durumda bıraktı.

✅ Ödeme ertelemeleri:
Birçok kiracı işsiz kaldığı için ev sahipleri ödeme planları yaptı, kira indirimine gitti.

✅ Biriken davalar:
Kısıtlamalar kalkınca binlerce tahliye davası mahkemelere yığıldı. Hâlâ bu yoğunluğun etkisi sürüyor.

✅ Gelecek için ders:
Ev sahipleri artık sözleşmelere mücbir sebep maddesi ekliyor. Ayrıca yurt dışında yaşayanlar için vekaletname kullanmak büyük kolaylık sağlıyor. Detaylı bilgi için bu makaleye göz atabilirsiniz.

13. Tahliye Davasında Avukat Tutmak

Bazı ev sahipleri masraftan kaçmak için avukat tutmaz. Ancak bu, çoğu zaman daha fazla masrafa ve zamana mal olur.

✅ Neden avukat gerekli?

Belgelerin eksiksiz ve doğru hazırlanmasını sağlar.

Mahkemede etkili savunma yapar.

Arabuluculukta bile profesyonel destek sunar.

✅ Avukat nasıl seçilir?

Kira hukuku alanında uzman olmalı.

Referans ve yorumları kontrol edin.

Ücret politikasını net öğrenin.

✅ Maliyet:
Avukatlık ücreti, dava harcı, noter masrafı ve icra giderlerini hesaba katın. Ancak uzun vadede bir hatayı düzeltmekten daha ucuza gelir.

14. Sık Sorulan Sorular

1️⃣ Kira ödenmediğinde hemen tahliye edebilir miyim?
Hayır. Önce noter aracılığıyla ihtarname çekip ödeme için süre vermelisiniz. Sonra dava açabilirsiniz.

2️⃣ Karar çıktı ama kiracı çıkmıyor, ne yapmalıyım?
İcra Dairesi’ne başvurun. Zorla tahliye işlemi başlatılır.

3️⃣ Ortalama tahliye süresi ne kadar?
Genelde 6-12 ay arasında. Büyük şehirlerde daha uzun sürebilir.

4️⃣ Kiranın artması için tahliye edebilir miyim?
Hayır. Kira artışı TÜFE oranına bağlıdır. Keyfi artış yapılamaz.

5️⃣ Kiracı hasar verdi veya borç bıraktı, nasıl alırım?
Depozitodan kesebilirsiniz. Yetmezse zarar için ayrı dava açmanız gerekir.

15. Sonuç

Türkiye’de kiracı tahliyesi sabır ve doğru adım gerektirir. Güçlü bir kira sözleşmesi, iyi bir avukat ve düzenli kayıtlar sorunsuz bir sürecin anahtarıdır. Unutmayın, en iyi çözüm sorunu en başta önlemektir. Her zaman yasal yoldan gidin, haklarınızı bilin ve panik yapmadan süreci yönetin.