Türkiye 2026 Kısa Süreli Kiralama Rehberi (100 Gün Yasası)

Giriş: Türkiye’de 2026 itibarıyla turistik kiralamalarda neler değişti?

Türkiye, her yıl milyonlarca turiste ev sahipliği yapan bir ülke olarak özellikle son yıllarda Airbnb, Booking.com gibi platformlarda yapılan kısa süreli kiralamaların hızla artmasına şahit oldu. İstanbul, Antalya, İzmir, Muğla gibi şehirlerde ev sahipleri için bu yöntem önemli bir gelir kapısı hâline geldi. Ancak 2026 itibarıyla bu sistem artık kontrolsüz bir şekilde sürdürülemiyor.

100 Gün Yasası, artık kısa süreli konaklamalarda zorunlu ruhsat dönemini başlattı. Bu yasa sayesinde devlet, kiralık evlerin kimlere, ne zaman ve ne şekilde kiralandığını daha sıkı kontrol altına almayı hedefliyor.

Eğer siz de evinizi yılda 100 günden daha kısa süreyle turistik amaçlı kiralamayı düşünüyorsanız, bu yazıyı dikkatlice okumalısınız. Çünkü ruhsatsız kiralama artık ağır cezalara tabidir ve geri dönüşü olmayan yaptırımlarla karşılaşabilirsiniz.

100 Gün Yasası Nedir?

2024’te kabul edilip 2026 başında yürürlüğe giren 100 Gün Yasası, konutların kısa süreli kiraya verilmesini düzenleyen ve ruhsat alma zorunluluğu getiren bir yasadır.

Yasanın Arka Planı

Bu yasa, özellikle büyük şehirlerde artan:

• Konut fiyatları
• Yüksek kira bedelleri
• Otel sektörünün şikayetleri
• Güvenlik açıkları
• Vergilendirilemeyen gelirler
• gibi nedenlerle yürürlüğe konmuştur.

Yasanın Amacı

• Kısa süreli kiralamaları kayıt altına almak
• Ev sahiplerinin vergi ödemesini sağlamak
• Turistlerin konakladığı yerleri denetlemek
• Apartmanlarda huzuru korumak
• Yasadışı kullanımları engellemek

Kimler Ruhsat Almak Zorunda?

1. Bireysel Ev Sahipleri

Evini kısa süreli, turistik amaçlı kiraya veren herkes bu ruhsatı almak zorundadır. Bu durum sadece “bazı haftalar” gibi düşük süreli kiralamalar için de geçerlidir.

2. Emlak Şirketleri ve Aracı Kurumlar

Birden fazla daireyi yöneten veya komisyonla kiralama yapan şirketler, özel izinlerle ruhsat almalı ve ayrıca ticaret sicilinde bu faaliyet tanımlanmalıdır.

3. Yabancı Mülk Sahipleri

Türkiye’de mülk sahibi olan yabancılar da bu yasa kapsamındadır. Uyruğu fark etmeksizin herkes için ruhsat zorunludur.

Unutmayın: Ruhsat olmadan sadece bir gecelik kiralama bile ciddi bir ihlaldir.

Turistik Kiralama Ruhsatı Nedir, Neden Zorunlu Oldu?

Turistik kiralama ruhsatı, Kültür ve Turizm Bakanlığı tarafından verilen ve mülkünüzü yasal olarak kısa süreli turistlere kiralayabilmenizi sağlayan bir belgedir.

Turistik Kiralama ile Klasik Kiralama Arasındaki Fark

100 Gün Kuralı Nedir?

Eğer mülkünüz bir takvim yılı içinde toplam 100 gün veya daha az kiralanacaksa bu yasa kapsamına girer.

100 günü aşan kiralamalar için otel veya apart otel işletme ruhsatı gerekmektedir.

Ruhsat Almak İçin Gereken Şartlar

1. Gerekli Belgeler

Tapu fotokopisi

Nüfus cüzdanı / pasaport kopyası

Dairenin iç ve dış fotoğrafları

Vergi levhası

Yangın sigortası veya risk poliçesi

Apartman yönetiminden yazılı onay

2. Ruhsat Süresi

Ruhsatlar 1 yıl geçerlidir

Süresi dolmadan en az 30 gün önce yenilenmelidir

3. Ruhsat Ücreti

Ortalama maliyet: 3.000 – 15.000 TL

Mülkün büyüklüğü, bulunduğu il/ilçe ve daire sayısı gibi faktörler fiyatı etkiler

Adım Adım Ruhsat Başvurusu Süreci

Turizm Bakanlığı, ruhsat sürecini daha pratik hâle getirmek için dijital başvuru sistemini devreye aldı. Ancak dikkatli olmanız gerekiyor; her adım doğru yapılmazsa başvurunuz reddedilebilir.

1. e-Devlet Üzerinden Başvuru

Türkiye'de vatandaşlar veya oturma iznine sahip yabancılar e-Devlet (turkiye.gov.tr) üzerinden sisteme giriş yapabilir.

Sistemde “Turistik Amaçlı Konut Kiralama Ruhsatı Başvurusu” bölümünden form doldurulur.

Gerekli belgeler sisteme PDF veya JPEG formatında yüklenir.

2. Harç ve Ücret Ödeme

Sistem ruhsat başvurusuna ait harcı otomatik olarak hesaplar.

Ödeme işlemleri:

• Online vergi sistemi üzerinden
• Anlaşmalı bankalardan (Ziraat, Halkbank vb.)

3. Denetim Ziyareti

Başvurudan sonra belediye veya yetkili kurum, dairenizde yerinde denetim yapar. Bu denetimde şu detaylar kontrol edilir:

• Acil çıkış yolları ve yangın güvenliği
• Temizlik ve hijyen standartları
• Turistik konaklama için uygunluk
• Ruhsat numarasının görünür şekilde yerleştirilmiş olması

4. Onay veya Reddedilme

• Eğer eviniz şartlara uygunsa ruhsatınız 7 ila 30 iş günü içinde çıkar.
• Uygunsuzluk varsa başvuru reddedilir ve size düzeltmeniz gereken unsurlar bildirilir.
• Düzenleme yapıldıktan sonra yeniden başvuru yapabilirsiniz.

Not: Ruhsat çıkmadan evinizi kiraya vermek yasadışıdır ve ciddi ceza gerektirir.

Yıllık Kiralama Süresi Sınırı

2026 yasasıyla gelen en kritik sınırlamalardan biri 100 günlük süre kısıtlamasıdır.

1. 100 Günlük Limit Nasıl İşliyor?

Bir mülk yılda maksimum 100 gün boyunca turistik amaçlı kiralanabilir.

Bu süreyi aşmak, sadece ruhsatla değil, farklı bir işletme lisansıyla (örneğin apart otel ruhsatı) mümkündür.

Örnek:

20 grup misafir, her biri 5 gece konakladı = 100 gece
Bu durumda yıl içinde artık başka kiralama yapılamaz.

2. Günler Nasıl Hesaplanıyor?

• Her konuk giriş-çıkış bilgileriyle birlikte GİYKİMBİL sistemine bildirilmek zorundadır.
• Bu sistem, günleri toplar ve 100 günü aşan mülkleri otomatik olarak işaretler.
• Süre dolduğunda sistem sizi kilitler, daha fazla konaklama bildiremezsiniz.

Uyarı: Sistemle senkronize olmayan platformlar üzerinden gizli kiralama yapmak çok risklidir. Denetimle tespit edilirse yüksek ceza uygulanır.

Ruhsatsız Kiralamanın Cezaları

Bu yasa sadece bir tavsiye değil; ihlali hâlinde çok ciddi idari ve cezai yaptırımlar getiriyor.

1. Para Cezaları

2. Mülkün Mühürlenmesi

Tekrarlayan ihlallerde belediye şu yetkilere sahiptir:

Evin kapısını mühürlemek

Elektrik/su gibi hizmetleri durdurmak

Yasal süreç başlatmak

3. Hukuki Sorumluluk

Kiralanan ev suç unsuru taşırsa (örneğin kaçak göçmen konaklama, gürültü şikâyeti vb.) ev sahibi cezai sorumluluk taşır.

Yabancı ev sahipleri hakkında sınır dışı kararı çıkabilir.

Airbnb, Booking.com Gibi Platformlar da Kapsamda mı?

Evet. Bu yasa özellikle dijital platformları da kapsayacak şekilde düzenlenmiştir.

Hangi Platformlar Etkilendi?

• Airbnb
• Booking.com
• Expedia
• TripAdvisor
• Sahibinden.com

Yasal Düzenleme Ne Getiriyor?

• Tüm ilanlara ruhsat numarası eklemek zorunlu
• Platformlar, ruhsatsız ilanları otomatik olarak yayından kaldırmakla yükümlü
• Yasa, sadece ev sahibini değil, platformları da sorumlu tutar

Sonuç: Ruhsatsız mülklerin dijitalde görünür olması artık çok zor.

Yabancı Ev Sahipleri İçin Özel Durumlar

Yabancılar, Türkiye’de mülk sahibi olduklarında kısa süreli kiralama yapabilirler. Ancak 100 Gün Yasası, yerli veya yabancı ayrımı yapmaksızın herkesi kapsar. Dolayısıyla yabancı ev sahiplerinin de ruhsat alma zorunluluğu vardır.

1. Ek Belgeler Gerekir mi?

Evet. Yabancı mülk sahipleri, başvuru sırasında aşağıdaki belgeleri sunmak zorundadır:

Pasaport fotokopisi

İkamet izni (ikametgah belgesi) — Türkiye’de yasal olarak bulunma izni

Vergi numarası — Türkiye'de vergi mükellefi olmak zorundasınız

Tapu fotokopisi

Türkiye’deki bir banka hesabı (bazı belediyelerde şart olabilir)

2. Yabancıların Kiralama Yapmasında Engeller Var mı?

Genel olarak hayır. Ancak bazı özel durumlar olabilir:

• Bazı apartman veya site yönetimleri, yabancılara kısa süreli kiralamayı yasaklamış olabilir.
• Bazı belediyeler, sahil bölgelerinde veya lüks sitelerde yabancı mülkiyetine dair ek kurallar koyabilir.
• Ruhsat alımı sırasında yerel bir temsilci veya Türkçe bilen bir avukat ile çalışmanız tavsiye edilir.

3. Dikkat Edilmesi Gerekenler

• Her misafirinizin kimlik veya pasaport bilgilerini GİYKİMBİL sistemine girmeniz gerekir.
• Kiralama platformlarıyla çalışırken, ruhsat numaranızı doğru şekilde girin.
• Gelirlerinizden vergi ödemeyi unutmayın; aksi halde hem ceza hem de vergi borcu birikebilir.

Ruhsat Zorunluluğundan Muaf Durumlar

Her kısa süreli kullanım turistik kiralama sayılmaz. Yasada bazı istisnai durumlar vardır.

1. Aile Bireylerine Kiralama

Evinizi aşağıdaki birinci derece akrabalarınıza ücretsiz veya ücretli tahsis ederseniz ruhsat gerekmez:

• Anne – baba
• Kardeş
• Çocuk
• Şartlar:
• Kiralama ilanı yayınlanmamış olmalı
• Gelir elde edilmiyor olması tercih edilir
• Gerekirse akrabalık kanıtı (nüfus kayıt örneği) istenebilir

2. Uzun Süreli Kiralamalar (100 Günden Fazla)

Evinizi 100 gün ve üzeri süreyle bir kişiye kiralarsanız bu durum “turistik” değil, konut kiralaması sayılır.

Gerekenler:

Noterden kira kontratı

Kiracının ikamet kaydı

Belediyeye ve vergi dairesine bildirim

3. Ücretsiz Misafirlik

Eğer evinizde tanıdığınız birini kısa süreli ücretsiz olarak ağırlıyorsanız bu da yasa kapsamında değildir.

Ancak:

Sürekli aynı misafirler, komşulardan gelen şikâyetler denetime sebep olabilir

Misafiriniz yabancıysa, GİYKİMBİL sistemine kayıt yapmak zorundasınız

Yasal Sorunlardan Kaçınmak İçin Öneriler

1. Bir Emlak Avukatıyla Çalışın

Profesyonel bir hukukçu:

• Ruhsat başvurunuzda size rehberlik eder
• Kat Mülkiyeti Kanunu’na uygun hareket etmenizi sağlar
• Gerekli çevirileri yapar
• Olası bir cezada sizi temsil edebilir

2. Apartman Yönetimini Önceden Bilgilendirin

Ruhsat başvurusu için apartman yönetiminin yazılı izni gereklidir. Onay verilmezse, başvurunuz reddedilir.

Apartmanda yönetim kurulu kararı varsa, bu karara uyulmalı

Bazı siteler kısa dönem kiralamayı tamamen yasaklamış olabilir

3. Ruhsat Süresini Takip Edin

Ruhsatlar yılda bir yenilenmelidir. Süresi dolan ruhsat, otomatik olarak geçersiz olur ve kiralamanız yasa dışı hâle gelir.

Takvime not alın veya dijital hatırlatıcı kurun

Yenileme başvurusunu en az 1 ay önceden yapın

4. GİYKİMBİL Kaydını İhmal Etmeyin

Tüm misafir girişlerini sisteme zamanında girmeniz gerekir. Aksi takdirde:

50.000 TL ceza uygulanabilir

Ruhsatınız iptal edilebilir

Savcılığa bildirim yapılabilir

Devlet Ruhsatsız Kiralamaları Nasıl Tespit Ediyor?

2026 itibarıyla Türkiye, turistik kiralamaları dijital sistemlerle, anlık olarak takip edebiliyor. Ruhsatsız faaliyetler artık kolayca tespit ediliyor.

1. GİYKİMBİL Sistemi

GİYKİMBİL, İçişleri Bakanlığı ile Kültür ve Turizm Bakanlığı’nın ortak kullandığı bir konaklama bildirim sistemidir. Tüm lisanslı kiralamalarda:

Misafirin adı-soyadı

Kimlik veya pasaport bilgileri

Giriş-çıkış tarihleri

sisteme girilir. Bu sayede devlet:

Kiralama süresi toplamını hesaplar

Aşım veya uygunsuzlukları tespit eder

Güvenlik denetimlerini sağlar

2. Belediye Denetimleri

Belediyeler yetkili ekipler aracılığıyla saha denetimleri yapar. Özellikle:

Merkezi konumlu evler

Turistik semtlerdeki apartmanlar

Şikâyet gelen adresler

öncelikli olarak kontrol edilir. Denetim sırasında:

Ruhsat gösterilmesi istenir

Ruhsat tabelası görünür yerde mi kontrol edilir

GİYKİMBİL kaydı sorgulanabilir

3. Komşu ve Site Şikâyetleri

En yaygın denetim kaynağı: komşuların şikâyetidir. Eğer apartmanda sürekli yabancı kişiler görülüyorsa veya gürültü varsa, bu durum yönetime ve belediyeye bildirilebilir.

Bu bildirim sonrası:

Denetim başlatılır

Ruhsatınız olsa bile yönetmelik dışı kullanım varsa uyarı verilir

4. Online İlan Takibi

Devlet, özel yazılımlar ile Airbnb, Booking.com, Sahibinden.com gibi platformlardaki ilanları otomatik tarar:

Ruhsat numarası olmayan ilanlar tespit edilir

100 gün limiti aşılmış mı kontrol edilir

Aynı evin farklı ilanları karşılaştırılır

Tespit edilen ihlaller sonucunda, ev sahibine ceza kesilir ve ilan yayından kaldırılır.

Ruhsatlı Emlak Ofisleri İçin Yeni Fırsatlar

Yasa her ne kadar katı görünse de, düzenli çalışan ofisler için önemli fırsatlar sunuyor.

1. Turistlerde Güven Oluşturur

Ruhsatlı mülkler turistlere daha güvenilir gelir

Platformlarda “doğrulanmış ev sahibi” statüsü alınabilir

Bu da daha yüksek rezervasyon anlamına gelir

2. Platformlarla Entegre Çalışma İmkanı

Airbnb ve Booking.com gibi siteler, artık ruhsatlı ev sahiplerini öne çıkarıyor. Bu sayede:

• Reklamınız üst sıralarda çıkar
• Platform desteği alırsınız
• Komisyon oranlarında indirim sağlanabilir

3. Birden Fazla Evi Yasal Olarak İşletme İzni

Birden fazla daire yöneten işletmeler:

• Turizm işletme belgesi alarak profesyonelleşebilir
• Kendi sistemlerini GİYKİMBİL’e entegre edebilir
• Kurumsal büyüme sağlayabilir

Kısacası, ruhsatlı kiralama, sizi “ev sahibi” olmaktan çıkarıp turizm girişimcisi haline getirir.

Sonuç

Türkiye’de 2026 yılında yürürlüğe giren 100 Gün Yasası, kısa süreli kiralamayı tamamen resmî ve denetlenebilir hale getirdi. Artık bir dairenizi Airbnb’ye koymadan önce şu soruları sormalısınız:

• Ruhsatım var mı?
• Apartman yönetimi izin veriyor mu?
• GİYKİMBİL sistemine kayıt yapıyor muyum?
• 100 günlük sınırı aştım mı?

Bu sorulara doğru yanıt veriyorsanız, hem cezadan korunur hem de profesyonel bir ev sahibi olabilirsiniz.

Turistik kiralama, doğru yapıldığında hem ev sahibine kazanç hem turiste güven verir. Ancak unutmayın: Yasa dışı kazanç, büyük bedellere yol açabilir.

Sıkça Sorulan Sorular (SSS)

1. Yılda sadece birkaç gün kiralama yapıyorum. Yine de ruhsat almam gerekiyor mu?
Evet. Yılda 1 gece bile turistik kiralama yapacaksanız ruhsat zorunludur.

2. Ruhsat almak ne kadar sürüyor?
Eksiksiz başvurularda genelde 7 ila 30 iş günü içinde sonuç alınır.

3. 100 gün sınırını aşırsam ne olur?
300.000 TL’ye kadar para cezası uygulanır ve ruhsat iptal edilebilir.

4. Yabancılar da ruhsat alabilir mi?
Evet. Gerekli belgeleri sunmaları ve sistemde kayıtlı olmaları yeterlidir.

5. Aileme evimi kullandırıyorum, ruhsat gerekiyor mu?
Hayır. Birinci derece akrabalara ücretsiz veya kişisel kullanım için ruhsat gerekmez.