Rus Vatandaşları İçin Türkiye'de Emlak Satın Alma Rehberi

Giriş

Son yıllarda Türkiye, Rus vatandaşları için emlak yatırımı açısından en cazip ülkelerden biri haline gelmiştir. Hem turistik hem de stratejik konumu, ılıman iklimi, misafirperver halkı ve uygun yaşam maliyetleriyle Türkiye, yalnızca tatil amaçlı değil aynı zamanda kalıcı yaşam ve yatırım hedefleri için de tercih edilmektedir. Küresel siyasi ve ekonomik değişimlerle birlikte birçok Rus vatandaşı, Türkiye’yi güvenli bir liman olarak görmektedir. Bu makalede, bir Rus vatandaşının Türkiye'de nasıl yasal şekilde mülk edinebileceğini adım adım açıklıyoruz.

Türkiye'de Yabancıların Emlak Alımı İçin Yasal Çerçeve

Türk yasalarına göre, 2012 yılında çıkarılan yasa ile birlikte yabancı uyruklu bireylerin Türkiye'de emlak sahibi olmaları mümkün hale gelmiştir. Bu kapsamda Rus vatandaşları da Türkiye'nin çoğu bölgesinde gayrimenkul satın alabilir. Ancak bazı özel bölgelerde (askeri alanlar, sınır bölgeleri gibi) kısıtlamalar olabilir.

Emlak satın alırken, tapu sicil müdürlüğünde devir işlemi yapılır ve alıcının ismi tapu senedine (TAPU) kaydedilir. Bu işlem noter önünde değil, sadece devletin resmi kurumu olan Tapu Müdürlüğü’nde gerçekleştirilir. Dolayısıyla süreç devlet kontrolündedir ve oldukça güvenlidir.

Satın Alınabilecek Emlak Türleri

Bir Rus vatandaşı olarak Türkiye'de şu tür gayrimenkulleri satın alabilirsiniz:

Daireler (Apartman Dairesi): Şehir merkezlerinde veya sahil bölgelerinde en yaygın emlak türüdür.

Villalar: Daha çok tatil beldelerinde tercih edilir. Bahçeli, müstakil ve havuzlu seçenekler bulunabilir.

Arsalar: İmar durumu ve yapılaşma izni kontrol edilerek yatırım veya inşaat için alınabilir.

Ayrıca mülkler iki ana kategoride sunulur:

Yeni Projeler (sıfır daireler): İnşaat şirketinden doğrudan alınır. Modern tasarımlar, garantili teslim tarihi, taksitli ödeme seçenekleri sunar.

İkinci El (ikinci el satışlar): Daha uygun fiyatlı olabilir. Tapusu hazır, hemen taşınılabilir. Ancak hukuki kontrolü mutlaka yapılmalıdır.

Türkiye'de Emlak Satın Alma Aşamaları

Türkiye'de mülk satın alma süreci oldukça sade ve şeffaftır. Aşağıda adım adım süreci bulabilirsiniz:

1. Belgelerin Hazırlanması

Geçerli bir pasaport

Türk vergi numarası

Türk bankasında hesap

2 adet biyometrik fotoğraf

Adres bilgileri (Türkiye’de veya yurtdışında)

2. Emlak Arayışı

İhtiyacınıza ve bütçenize uygun daire veya villa arayışı. Güvenilir bir emlak ofisi ya da direkt inşaat firmasından satın alma tercih edilir. Yerinde inceleme yapılması önerilir.

3. Satış Ön Sözleşmesi ve Kapora

Beğendiğiniz mülk için ön sözleşme imzalanır. Bu sözleşmede fiyat, ödeme planı ve diğer detaylar yer alır. Ardından %5–10 arasında bir kapora ödenir.

4. Tapu İşlemleri

Satış işlemleri tapu dairesinde yapılır. Tapu randevusu alınır, gerekli belgeler teslim edilir ve satış bedelinin tamamı ödendikten sonra alıcının ismi tapuya kaydedilir.

İşlem tamamlandığında "TAPU" belgesi elinize geçer ve artık resmen mülk sahibi olursunuz.

Rus Vatandaşları İçin Gerekli Belgeler

Emlak alımı için gerekli temel belgeler şunlardır:

Pasaport (Türkçeye tercüme edilip noter tasdikli)

Vergi kimlik numarası (Türkiye’de vergi dairesinden alınır)

Türk bankasında hesap (ödemelerin yapılması için)

Tapu başvurusu için başvuru formu

2 adet biyometrik fotoğraf

DASK (deprem sigortası) poliçesi

Noter tercümanı (zorunlu)

Vergi Numarası Alma ve Banka Hesabı Açma Süreci

Vergi Numarası Alma (Vergi Kimlik Numarası)

Her yabancı mülk alıcısı Türkiye'de vergi numarası almak zorundadır. Bu numara, tapu işlemleri, banka hesabı açma ve fatura abonelikleri için gereklidir.

Nasıl alınır?

En yakın Vergi Dairesine gidilir.

Pasaport ve adres bilgisi sunulur.

Anında verilir ve ücretsizdir.

Banka Hesabı Açmak

Gayrimenkul ödemelerini yapmak ve fatura işlemleri için Türk bankasında hesap açmanız gerekir.

Gerekli belgeler:

Pasaport

Vergi numarası

Adres kanıtı (fatura ya da kira kontratı)

Türk GSM numarası (bazı bankalar ister)

İşlem genellikle 1 gün içinde tamamlanır. Büyük bankalar: Ziraat, İş Bankası, Garanti, Akbank.

Fiyatlar ve Ek Masraflar

Ortalama Emlak Fiyatları

Türkiye’de gayrimenkul fiyatları bölgeye, metrekareye, manzaraya ve projeye göre farklılık göstermektedir. İşte bazı şehirlerdeki genel fiyat aralıkları:

İstanbul: 80.000 – 300.000+ USD (şehir merkezinde ya da yatırım bölgelerinde)

Antalya / Alanya: 60.000 USD’den başlayan uygun fiyatlı daireler

Bodrum / Fethiye: Lüks villa veya yazlıklar için 100.000 USD ve üzeri

İkinci el dairelerde pazarlık payı olabilirken, yeni projelerde genelde taksitli ödeme seçenekleri sunulmaktadır.

Ekstra Maliyetler

Gayrimenkul alımında ödenecek toplam masraflar genellikle satış fiyatının %6–8’i civarındadır. Bunlar şunlardır:

Tapu devir harcı: Satış bedelinin %4’ü

Noter ve tercüman ücreti: Yaklaşık 100 – 500 USD

Emlak komisyonu: %2 – 3 arası (bazı projelerde dahil edilebilir)

DASK (Zorunlu Deprem Sigortası): 30 – 70 USD

Aidat (site aidatı): Aylık 10 – 100 USD arası

Elektrik, su, internet abonelik ücretleri

Özellikle anlaşma öncesinde tüm maliyetlerin şeffaf şekilde listelenmesi önemlidir.

Rus Vatandaşları İçin Türkiye'de Konut Kredisi Olanakları

Kredi Kullanımı Mümkün mü?

Evet, Türkiye'deki bazı bankalar yabancı uyruklu bireylere konut kredisi (mortgage) sağlamaktadır. Ancak şartlar Türk vatandaşlarına göre biraz daha sıkıdır.

Genel Şartlar

En az %30 peşinat

Maksimum kredi süresi: 10 yıl

Faiz oranı: Yıllık %8 – %12 arası

Hayat ve konut sigortası zorunlu

Gerekli Belgeler

Pasaport

Vergi numarası

Gelir belgesi (maaş bordrosu veya şirket gelir beyanı)

Banka hesap hareketleri

Satın alınacak mülkle ilgili bilgiler

Ön satış sözleşmesi

Bazı bankalar başvuruyu kabul etmeyebilir. Bu nedenle krediyle alım planlanıyorsa profesyonel danışmanlık almak önemlidir.

Türkiye’de Emlak Almanın Avantajları

Kolay ve Hızlı Satın Alma Süreci

Türkiye’de gayrimenkul alım süreci oldukça sade ve hızlıdır. Çoğu işlem bir ay içinde tamamlanabilir. Yabancıya mülk satışı yıllardır yaygın olduğu için, prosedürler oturmuş ve deneyimli aracı kurumlar mevcuttur.

Oturma İzni Alma İmkanı

Gayrimenkul yatırımı yapan yabancılar, belirli şartları sağladıklarında Türkiye'de oturma izni alabilirler. Mevcut uygulamaya göre:

Büyükşehirlerde 75.000 USD, küçük şehirlerde 50.000 USD değerinde mülk alanlar, 1 yıllık oturma izni alabilir.

Oturma izni, mülk sahibi oldukça yenilenebilir.

Bu izin, hem alıcıyı hem de ailesini (eş ve çocuklar) kapsar.

Vatandaşlık Alma (Yatırım Yoluyla Türk Vatandaşlığı)

400.000 USD ve üzeri değerde gayrimenkul alan yabancılar, 3–6 ay içinde Türk vatandaşlığına başvuru yapabilir. Vatandaşlık alan kişi:

Türk pasaportu alır

Türkiye'de sınırsız yaşama ve çalışma hakkı kazanır

Bazı ülkelere vizesiz seyahat eder

Ailesini de sürece dahil edebilir

Bu sistem "yatırımla vatandaşlık" programı olarak bilinir ve resmi olarak yürürlüktedir.

Ruslar Arasında Popüler Olan Şehirler

Antalya

Geniş sahilleri, turistik yapısı ve sıcak iklimiyle Rus alıcıların en çok tercih ettiği şehirlerden biridir. Lara ve Konyaaltı gibi bölgelerde yoğun Rus nüfusu mevcuttur.

Alanya

Daha uygun fiyatlı, sıcak bir şehir. Rusça konuşan topluluklar yaygındır. Hem yatırım hem yaşam için idealdir.

İstanbul

Türkiye’nin finans ve kültür merkezi. Geniş konut seçenekleri, yüksek kira getirisi, her bütçeye uygun projeler sunar. Özellikle Başakşehir, Beylikdüzü ve Kadıköy gibi bölgeler yatırımcılar arasında popüler.

Bodrum & Fethiye

Doğal güzellikleri, sakin yaşamı ve lüks konut projeleriyle dikkat çeker. Yazlık ev arayanlar için oldukça caziptir.

Güvenilir Müteahhit veya Emlak Ofisi Seçimi

Deneyim ve Referans

Emlak alımında en kritik konulardan biri güvenilir bir danışman seçmektir. Satın alım sürecinde doğru bilgi ve yasal güvenlik açısından şu kriterlere dikkat edilmelidir:

Firma geçmişi ve referansları

Daha önce teslim edilen projeler

Uluslararası müşteri deneyimi

Ruhsat ve izin belgeleri

Sözleşme ve Şeffaflık

İyi bir müteahhit veya emlak ofisi şunları sunar:

Detaylı ve çift dilli sözleşme

Ödeme planı

Teslim tarihi garantisi

Tapu ve proje belgeleri

Tavsiyeler

Çok ucuz görünen ilanlara temkinli yaklaşın

Tapu ve iskan durumunu kontrol edin

Profesyonel danışmanla çalışın

Noter ve tercüman kullanımını ihmal etmeyin

Vergiler ve Yıllık Giderler

Emlak Vergisi

Türkiye'de mülk sahibi olan herkes, her yıl emlak vergisi ödemekle yükümlüdür. Bu vergi belediyeye ödenir ve oranlar bölgeye göre değişir:

Şehir merkezlerinde: %0,2

Kırsal bölgelerde: %0,1

Vergi, tapu değerine göre hesaplanır (bu değer genellikle piyasa fiyatından daha düşüktür). Örneğin, 100.000 USD değerindeki bir ev için yıllık vergi yaklaşık 100–150 USD civarındadır.

Zorunlu Deprem Sigortası (DASK)

Türkiye’de deprem riski yüksek olduğu için devlet, tüm konutlarda DASK yaptırılmasını zorunlu tutmaktadır. DASK, tapu devrinde ve elektrik, su aboneliklerinde zorunludur.

Ortalama maliyeti: 30 – 70 USD

Poliçe her yıl yenilenmelidir

DASK’a ek olarak, yangın, hırsızlık, su baskını gibi durumlara karşı ek sigorta yaptırmak da önerilir.

Aidat ve Faturalar

Eğer site ya da apartmanda yaşıyorsanız, aidat (ortak gider) ödemeniz gerekir. Bu aidat:

Güvenlik

Temizlik

Havuz, spor salonu gibi tesislerin bakımı

Asansör ve ortak alanların elektriği gibi giderleri kapsar

Aidatlar genellikle 10 – 100 USD arasında değişir.
Faturalar:

Elektrik: 20 – 50 USD

Su: 5 – 15 USD

Doğalgaz: 10 – 30 USD

İnternet: 10 – 20 USD

Kira Geliri ve Yatırım Getirisi

Uzun Dönem Kiralama

Eğer Türkiye’de yaşamıyorsanız, satın aldığınız mülkü uzun dönem kiraya vererek düzenli gelir elde edebilirsiniz.

Antalya ve Alanya gibi turistik bölgelerde kira getirisi yıllık %5–8 arasında değişir

İstanbul’da yatırım amaçlı alınan daireler 700 USD ve üzeri kira getirebilir

Alanya’da 80.000 USD değerindeki bir daire 400–500 USD arasında kiralanabilir

Kısa Dönem / Turistik Kiralama

Airbnb ve Booking gibi platformlar üzerinden günlük/haftalık kiralama ile daha yüksek gelir sağlanabilir. Ancak:

Türkiye’de 2024 yılı itibariyle kısa dönem kiralamaya lisans alma zorunluluğu getirilmiştir

Turizm Bakanlığı'ndan izin alınmalı

Güvenlik, hijyen ve yangın önlemleri sağlanmalı

Binanın yönetiminden onay alınmalı

Girişte plaka (turistik tesis olduğuna dair) asılmalı

İzin alınmadan yapılan kiralamalar cezaya tabidir. Bu nedenle profesyonel danışmanla çalışmak faydalıdır.

Olası Riskler ve Nasıl Önlenir

Hukuki Riskler

Bazı mülklerde:

İskan (oturma izni) yoktur

Belediye borçları olabilir

Hacizli veya ipotekli olabilir

Bu gibi durumların önüne geçmek için:

Her zaman avukat ile çalışın

Tapu bilgilerini tapu müdürlüğünden kontrol ettirin

Noter huzurunda işlem yapın

Dolandırıcılık

Ne yazık ki bazı sahte ilanlar, sahte belgeler veya aracılar üzerinden dolandırıcılık vakaları yaşanabilmektedir.

Önlemler:

Her zaman lisanslı emlak danışmanı ile çalışın

Parayı yalnızca resmi işlem sonrası transfer edin

Tapu alınmadan ödeme yapmayın

Döviz Kuru Dalgalanmaları

Türkiye’de fiyatlar genellikle dolar veya euro üzerinden belirlenirken, günlük yaşam lira üzerindendir. Bu da kur dalgalanmasından dolayı:

Getirilerin değer kaybetmesine

Aidat ve faturaların artmasına neden olabilir

Bu yüzden gelir ve giderlerinizi dengeli planlamanız, mümkünse döviz üzerinden kira almanız önerilir.

Sonuç ve Genel Tavsiyeler

Türkiye’de emlak sahibi olmak, Rus vatandaşları için hem bir yaşam tercihi hem de güçlü bir yatırım fırsatıdır. Kolay alım süreci, oturma izni alma şansı, yüksek kira getirisi ve vatandaşlık opsiyonu gibi avantajlarla Türkiye, gayrimenkul yatırımında öne çıkan ülkelerden biridir.

Ancak doğru adımlar atılmalı:

Güvenilir danışmanlarla çalışılmalı

Hukuki kontroller yapılmalı

Fiyat/fayda dengesi gözetilmeli

Tüm maliyetler hesaplanmalı

Tüm bunlara dikkat edildiğinde, Türkiye’de mülk almak sadece kazançlı değil, aynı zamanda huzurlu bir gelecek için de mükemmel bir fırsattır.

Sıkça Sorulan Sorular (SSS)

1. Türkiye’de emlak almak için oturma izni gerekir mi?
Hayır, sadece pasaportla emlak sahibi olabilirsiniz. Oturma izni sonradan alınabilir.

2. Çocuğum adına tapu alabilir miyim?
Evet, Türk yasalarına göre reşit olmayan bir çocuk adına da tapu çıkarılabilir.

3. Türkiye’de olmadan emlak alabilir miyim?
Evet. Noter aracılığıyla vereceğiniz vekaletname ile işlemi sizin yerinize bir temsilci gerçekleştirebilir.

4. Tüm süreç ne kadar sürer?
Genellikle 1 ila 4 hafta arasında tamamlanır.

5. Emlak ofisiyle çalışmak zorunda mıyım?
Hayır, zorunlu değil ama bir profesyonel danışman ile çalışmak süreci hızlandırır ve riskleri azaltır.