Полное руководство по налогу на недвижимость в Турции 2025 для иностранцев и резидентов

Введение

Когда вы рассматриваете возможность инвестиций в недвижимость за границей, одним из первых вопросов становятся налоги. Турция, ставшая популярным направлением для иностранных и местных инвесторов, предлагает прозрачную налоговую систему — но ее нужно понимать глубоко, чтобы избежать неприятных сюрпризов. В 2025 году были внесены изменения, направленные на повышение прозрачности и стимулирование инвестиций. Однако без четкого понимания новых правил риски возрастают.

В этом руководстве вы получите все сведения: от налога при покупке до налога на прибыль от продажи, включая ежегодные налоги, способы расчета и возможные льготы. Особое внимание уделено как резидентам, так и иностранцам.

Виды налогов на недвижимость в Турции

Налог на покупку недвижимости (Tapu Harcı)

При оформлении права собственности оплачивается налог Tapu Harcı — обычно 4 % от официальной стоимости, делимый между продавцом и покупателем. Однако на практике покупатель зачастую берет всю сумму. Введение строгого контроля над оценкой недвижимости препятствует фиктивному занижению стоимости для снижения налоговой ставки. По данным Deal‑TR, этот налог — обязательный этап завершения сделки.

Ежегодный налог на имущество (Emlak Vergisi)

После покупки вы оплачиваете ежегодный налог, ставка которого составляет:

0,2 % — для жилых квартир в крупных городах

0,4 % — для коммерческих объектов

0,6 % — для земельных участков

Платеж делится на два равных взноса: в мае и ноябре. Опоздание чревато финансовыми штрафами, как поясняет Deal‑TR.

Налог на добавленную стоимость (KDV)

Применяется только к новостройкам, ставки варьируются от 1 до 18 % в зависимости от расположения и площади. Иностранцы могут получить освобождение при соблюдении условий — проживания за пределами Турции более 6 месяцев и перевода средств из-за рубежа. Подробнее об этом в Deal‑TR.

Налог на прирост капитала при продаже

Если вы продаете объект в течение первых пяти лет после покупки, разница между покупной и продажной ценой облагается налогом по ставкам до 35 %. Если продажа производится по истечении этого срока — освобождение полное.

Налоги на недвижимость для иностранцев в Турции

Отличается ли налогообложение чужаков?

По законодательству, ставки налогов одинаковы для резидентов и иностранцев. Однако иностранцам необходимо получить турецкий налоговый номер (Vergi Numarası) и предоставить дополнительные документы для получения льгот.

Правила владения для иностранцев

Турецкий закон разрешает иностранцам из более чем 180 стран приобретать недвижимость с некоторыми ограничениями (например, запрет на покупки вблизи военных зон, максимальный размер владения — до 30 гектаров). Сделки требуют нотариального заверения и согласования с военными властями в некоторых регионах.

Налоговые льготы для иностранцев

Освобождение от KDV при выполнении условия проживания за пределами Турции и перевода средств из-за рубежа.

Полное освобождение от налога на прирост капитала по истечении 5 лет.

Дополнительные льготы в рамках крупных проектов или свободных зон. Подробнее — Deal‑TR.

Обязанности резидентов

Постоянные и временные резиденты

Первым критерием для признания резидентом является пребывание в Турции более 183 дней в году. В этом случае вы обязаны декларировать мировой доход. Тем не менее налогообложение недвижимости одинаково для всех, независимо от статуса резидента.

Способы оплаты налогов резидентами

Портал e‑Devlet

Банковские онлайн-сервисы

Муниципалитет

Для некоторых групп возможна рассрочка платежа.

Наказания за просрочку

Штраф — 1,4 % каждый месяц просрочки по Emlak Vergisi.

Отказ в регистрации недвижимости при непогашении Tapu Harcı.

Увеличение суммы налога при задержке выплаты прироста капитала.

Как рассчитать налоги

Tapu Harcı (4 %)

Считается от официальной стоимости. В актуальных условиях рынков в крупных городах применяется рыночная оценка стоимость с помощью официального отчета.

Годовой налог

Прирост капитала

Для расчета налога:
Продажная цена — закупочная цена – допустимые расходы = налогооблагаемая база. Ставка до 35 % на эту сумму при продаже в течение 5 лет.

Стратегии легального уменьшения налоговых обязательств

Выгода от льгот

Освобождение от KDV для иностранцев

Освобождение от прироста капитала после 5 лет

Сниженные налоги для пенсионеров и малоимущих

Грамотный выбор времени

Продавать после 5 лет — избежать налога на прибыль

Приобретать до конца года — попасть под налоговую льготу

Заключать договор на новостройку заранее — снизить KDV

Официальная оценка

Экспертная оценка — ключевой фактор. Она влияет на Tapu Harcı и KDV, важно получать адекватные отчеты без ненужного завышения стоимости.

Юридические процедуры

Необходимые документы

Паспорт с переведом и нотариальным заверением

Налоговый номер Турции

Оригинал Tapu

Отчет об оценке имущества

Вид на жительство (для резидентов)

Квитанции об оплате налогов

Государственные органы

Tapu ve Kadastro — оформление прав собственности и Tapu Harcı

Муниципалитет — годовой налог

Налоговая служба — KDV и налог на прибыль

Апелляции и жалобы

Можно оспаривать налог в течение 15–30 дней после уведомления, обратившись в муниципалитет, Tapu или налоговую службу. При отказе доступен путь в налоговый суд.

Советы инвесторам

Выбор региона

Стамбул — высокая доходность и спрос;

Анталия — туристическое направление с устойчивым спросом;

Трабзон, Сакарья — доступные опции, медленный рост цен.

Юридическая проверка

Убедитесь, что Tapu свободен от обременений.

Проверьте соответствие фактических характеристик недвижимости записям.

Оплатите все коммунальные долги до сделки.

Профессиональная поддержка

Юрист и налоговый консультант помогут избежать ошибок, обеспечить безопасность сделок и максимальную выгоду от льгот.

Сравнение с другими странами

Таблица показывает привлекательность налоговой системы Турции, особенно для инвесторов, планирующих долгосрочные вложения.

Заключение

Налоги на недвижимость в Турции не являются препятствием — напротив, они хорошо структурированы и прозрачны. При разумном подходе, сопутствующем экспертном сопровождении и грамотном использовании льгот, можно извлечь максимальную выгоду при инвестировании или проживании в Турции. Главное — планировать заранее, учитывать временные рамки и правильно подбирать оценку стоимости.

Часто задаваемые вопросы

1. Можно ли оплачивать налоги из-за границы?
Да, через e‑Devlet или банковский счет в Турции.

2. Платят ли наследники налог при получении недвижимости?
Да, действует налог на передачу собственности, расчет по рыночной стоимости.

3. Можно ли вернуть KDV при отказе от покупки?
Да, при надлежащем аннулировании сделки до регистрации и подаче заявления.

4. Должен ли иностранец платить налог в своей стране?
Это зависит от соглашения об избежании двойного налогообложения с Турцией.

5. Обязательно ли нанимать юриста при покупке?
Не обязательно по закону, но настоятельно рекомендуется для защиты ваших интересов.